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金森重樹の不動産投資コラム Back to Top

金森重樹の不動産投資コラムインデックス

現物不動産投資の破壊的成功方法ノウハウがここに!

「利回りに目を奪われるな!」「区分投資より1棟買い!」「住宅ローンこそハイリスク」…常識を覆す!
ネットで読める金森重樹の現物不動産投資、辛口コラム全149回。


第1章:億単位の借金をしなさい

「インターネットを使って自宅で1億円稼いだ!超・マーケティング」(ダイヤモンド社)で僕は、労働集約型産業の典型である行政書士で年収6,000万円を超えるまでの過程と、労働集約型産業の壁を超えて、インターネットを使って行政書士事業を知識集約型産業に昇華させ、年収1億円を突...続きを読む

子供の頃は「借金は危険なことである」との教育を受けると思います。 子供にとって「借金は危険なことである」というルールは妥当性を持ちます。 これは、子供が大抵の場合には消費者であって、経営者や投資家ではないからですね。消費者としての子供にとっては借金は危険な場合があるとい...続きを読む

日本人は、これまで横並びで来ました。 学校内においても、会社内においても、隣近所においても、他人がどのような行動をとっているかを基準として考える横並びの考え方で、何の問題も発生しませんでした。 そのため日本には「他の人がやっていることと同じことをしていれば、安全だ」「も...続きを読む

他人の意見に左右されてはいけません。 例外的に、意見を聞いてもいい人間とは、膨大な失敗の山の上に成功してきている人間です。 99%が負け組みとなる中で勝者となるには、自分を信頼する必要があります。自分の判断こそがす全てです。 自分自身を信頼する人間は、周囲の環境に左右さ...続きを読む

世の中って分からないものですね。 先程のエリートサラリーマンにように、借金から逃げ回っているのと同じ方が、危険な不動産購入をしていたりします。 それは、マイホームの購入です。 僕は、別事業として特定調停や債務整理の事務所をもっていますが、多重債務に陥る方の中には、ギャン...続きを読む

子供の頃「借金は危険である」と習ったんだったら、消費のための借金をしなければよいのですが、もう一つのルールである「横並び」によって、同僚がマイホームを買うと、自分も年収の何倍もの借金を負って買いたくなる。 住宅ローンは、返済原資が自分の労働によるものですよね。 ですから...続きを読む

「不動産投資と住宅ローンの関係は」と言いますと、不動産投資をする人間は住宅ローンは基本的には、組むべきではないですし、不動産投資をするにあたっても、銀行は住宅ローンを組んでいますと不利に扱います。 住宅ローンがあった場合、絶対に不動産投資ができないかというと、ローン残債...続きを読む


第2章:投資における心構え

「コンフォートゾーン」という言葉があります。 自分のセルフイメージ(自己像、つまり自分自身についてどのように捉えているか)が、居心地良く感じる領域です。 子供の頃に、両親や学校の先生から「足るを知れば辱められず、止るを知れば殆うからず(老子)」とか「上を見たらきりが無い...続きを読む

あなたが資産数十億円のセルフイメージを持っていれば、2,000万円など当たり前ですから、自分の投資にブレーキを踏むことはありません。 自分で自分にブレーキを掛けないで加速していけるように、抜本的にあなた自身のセルフイメージを変えてしまう必要があります。 あなたが自分のセルフイメー...続きを読む

マズローの欲求5段階説を挙げるまでもなく、人間は、経済的な欲求が十分に充足されれば、自然に社会的に見とめられたいという承認の欲求が出てきますので…… 念のためにマズローの欲求5段解説を説明しておきますと、人間の欲求は5段階のピラミッドになっていて、低次の欲求が満たされれ...続きを読む

前回の内容をもう少し、詳しくご説明します。 人間は、自分の欲求不満が合理的な方法で解消されない場合に、非合理的な適応の仕方をして、自分を守ろうとします。 これは、フロイトが打ち出した防御規制という概念です。 この内に「合理化」というものがあります。これは、自分の本当の欲...続きを読む

僕は、通販大家さんという不動産投資の支援の会社をやっています。 具体的には、サラリーマンの方が、不動産投資で資産を形成するプランを提案しているのですが、相談に見えた方に「自分には出来ません」と言われる事があります。 つまり「生涯賃金を上回る金額の資産を作ることは、自分に...続きを読む

思い出してみてください。 あなたは、小学生の時に全てのテストが100点でしたでしょうか? 中学生の時は? 物事の判断をする時に、人間は自分の脳のデータベースにアクセスして、それと照合することによって結論を出すわけですよね。 ところが、自分の判断の拠って立つ根拠となる知識...続きを読む

様々な情報の海の中で、自動的な反応によるミスから逃れる方法があります。 それは「あなたがいま目にしている現実は、もしかしたらあなたの不完全な認識が投影された、不完全な現実かもしれない」と知ることです。 そして、自分の認識のどの部分に例外が発生する可能性があるか、試してみ...続きを読む

通販大家さんには、色々な方が相談にみえます。 先日もある税理士の方が、保有している区分所有の損切りについて相談にみえられたのですが、キャッシュフローを見てびっくりしました。 「え?税理士さんは、キャッシュフローとかは得意な筈では?」と思わず言いそうになるようなキャッシュ...続きを読む

投資の世界は、今日、不動産投資を始めたばかりの人も、この道十数年の方も、取引の土俵にあがれば条件は同じです。 学歴だの資格だのは何の役にも立たない、実力が全ての世界です。 勝てば官軍、負ければどんなに立派な資格、学歴を持っていても、そんなものはゴミと同じです。 良い高校...続きを読む


第3章:不動産投資のノウハウ

最近またぞろサラリーマンが、区分所有への投資(ワンルーム投資)をやっていますね 「怖いもの知らずで、よくやるな〜」と、傍からみて心配になります。 実際、通販大家さんにも沢山の方が、ワンルーム投資に失敗して、損切りの相談に駈け込んで来ます。 失敗の原因は、自分の頭で投資判...続きを読む

区分所有は、満室になれば入居率100%で、空室になれば入居率0%というものですよね。 ですから、一旦空室になれば、元利金の返済、その他の費用は、自分の働いた給料から持ち出しになります。 中間の入居率50%などあり得ないわけですから、0か100かの丁半博打です。 これに対...続きを読む

銀行が、区分所有に対する融資に消極的なのは、最終的に自分が働いた給料で補填することを当てにしなければならないようでは、デフォルトのリスクが非常に高いからです。 このように区分所有は、空室リスクが高いため、新築ワンルームマンションの販売業者は、家賃保証制度(サブリース契約...続きを読む

区分所有がホントに儲かるんだったら、わざわざ広告費をかけて、折り込みチラシ入れて宣伝しないでも売れます。あるいは、自社で保有して回していきます。 実際には、新築の区分所有の場合には、広告費、営業員の経費にデベロッパーの利益が乗っかった金額で販売されますので、購入した瞬間...続きを読む

実需系の所有者と、投資系の所有者が、1棟の中に混在している場合には、コストの掛かる大規模修繕についての考え方には温度差があり、意見調整が難航する可能性があります。 管理費にも同じ事があてはまり、管理費を安く設定している所は、まともな管理が行われず、資産価値が下落するのに...続きを読む

区分投資用のマンションは、デベロッパーが戸数を増やして稼ぐために20平米を切っていたり、ユニットバスだったり、室内洗濯機置き場がなかったりして、古くなった場合に、空室を埋めるのに苦戦する場合が多いです。 そして、一棟まるまる区分投資用に販売された仕様が悪いマンションが、...続きを読む

区分投資では、所得税・住民税の節税はできません。 正確にいうと、初年度だけは取得に関する経費がかかりますので、不動産所得は赤字になり所得税・住民税の節税にはなりますが、2年目以降は、区分投資は黒字になるわけで、これが赤字であるとすれば、空室が続いて儲かっていない(または...続きを読む

仮に、ワンルームマンションの新築を購入して、10年で価格が新築時の60%になったとします。 そうすると、1年あたりのキャピタルロスは4%ですよね。 仮にネットのインカムゲインが年間3%であったとしても、それはインカムなどではなくキャピタルロスの分を食っているだけで、差額...続きを読む

戸建て業者は、用地取得にあたっては、坪単価で考えますが、デベロッパーがマンションを建てる時には、坪単価の代わりに「一種あたり単価」というものを使って、容積率100%あたりの価格に引きなおして投資判断をします。 例えば、容積率が600%で坪単価が300万円でしたら300÷...続きを読む

ある収益還元法の融資をとっているメガバンクは、総戸数4戸以下の物件には、収益還元法による融資はしません。 収益還元法が使えず、積算法による融資のため、投資金額が少額であるにもかかわらず意外に多くの自己資金が必要とされます。 また、区分所有は共同担保にする場合、担保評価が...続きを読む

新築を建てたことがある方は、お分かりになると思いますが、新築で利回りを出そうとしますと、一番のネックになるのが土地の価格です。 建物は例えばRCですと坪単価60万円など、大体値段が決まっていますが、土地の値段は物件によってまちまちで、かつ坪単価60万円で買える物件は、都...続きを読む

区分所有の建物が老朽化してきた場合には、建替えの問題が発生してきますが、建替えは、所有者および議決権の各4/5以上の多数の賛成がないと決議できません。 しかし、建替えに伴う負担金の支払い能力が無い方がいる場合は、決議の調整に数年がかかり、高齢者は新しい建物が建つまで生き...続きを読む

そして、最後に区分所有の最大のバカバカしさは、たかだか1,500万円程度の投資のために、物件の資料を取り寄せたり、詳細内容を検討したり、銀行の融資の打診をしたり、契約したり、その他、物件取得に膨大な取引コストが掛かるということです。 1,500万円の物件を1室購入するの...続きを読む

投資初心者の方に有りがちな、大きな勘違いに「借りる額が少なければ、融資が通りやすいのではないか」というものがあります。 はっきり言って、銀行の融資担当者は、日々めちゃくちゃ沢山の物件の審査にあたって多忙です。(僕が夜10時頃に銀行に電話しても普通に出ます) また、貸出し...続きを読む

2億円(支店長決済の金額は銀行によって違いますが)を超えると、支店長決済が出来なくて本店決済になるため手間が変わってきますが、基本的に担当者は、融資を出したがっていますので、2億円まででしたら、融資金額が大きいほうが力が入りやすいのは人情というものです。 あなただって、...続きを読む

テレビやインターネットで、情報が日本全国を駆け巡るようになってから、日本人にはある種の幻想のようなものが生じてしまったのではないかと思います。 それは「テレビやインターネットに載っている事柄は、日本全国一律である」という幻想です。 しかし、このコラムで紹介している収益還...続きを読む

仮に、これをクリアしようとすると、例えば「事業所があるといえる程度の規模の一棟もの(一棟売り)の不動産を所有している(通常は5棟10室の基準でOKです)」とか、法人ですと「投資対象エリアに、支店登記をする(地方在住の方で、首都圏に支店登記を希望される方は、通販大家さんに...続きを読む

通販大家さんのお客さんで、群馬在住の方がいるのですが、最初に某都銀の群馬の支店で口座を開いたために(当時は収益還元エリア外でした)、埼玉(収益還元エリアです)の物件を取得しようと群馬の支店に持ち込んだ際に、収益還元での担保評価を得られませんでした。 群馬の支店では、その...続きを読む

大阪では…と言うと、検査済み証がない物件が大半なので、収益還元法どころか、融資不適格物件として都銀の融資対象から外れる場合があります。 そうなってくると、オリックス信託などに融資の打診をすることになりますが、その場合でも延べ床面積の10%を超える容積率オーバーの場合には...続きを読む


第4章:巨額の自己資金なんて必要ない

先日、あるOLの方に融資をつけました。 RC平成元年築の物件で、家賃は年間2,488万円、物件価格24,000万円です。 結果は、諸費用込みで25,700万円の融資がついて、諸費用(仲介手数料、契約印紙、登録免許税 、登記費用、不動産取得税、固・都税、火災保険料など)を...続きを読む

今回は、先程のOLの方を例にとって、銀行融資の仕組みについて解説してみたいと思います。 実は、銀行には積算評価をする銀行と、収益還元法で評価をする銀行があります。 「自己資金を30%は入れてください」という銀行は、路線価と延べ床面積をベースにした積算法でやっている場合が...続きを読む

収益還元法で評価をする銀行は、今のところあまり多くはありませんが、メガバンクの一部と信託銀行の一部は、一般のサラリーマンの方にも、収益還元で計算した算式で融資しております。 これは簡単にいえば、物件から上がる収益が十分であれば「それを担保にして、積算法での評価額以上に融...続きを読む

収益還元法での計算方式は、概ね次のようなものです。 まず、バランスシートと同じように、T字を引きます。 左側には、家賃の金額の80%を記入します。 先の例でいえば、2,488×0.8=1,990万円です。 これは「空室率が20%は見込まれる」という考えによるものです。 ...続きを読む

次に元利金返済ですが、これは物件の構造によって違います。 RCですと、融資期間は47年、重量鉄骨ですと融資期間は35年、軽量鉄骨または木造ですと22年を最大とし(これは、各金融機関で微妙に期間が異なります)、これから築後の経過年数を控除した期間が、融資可能年数です。 先...続きを読む

【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 店舗・事務所混在型の場合 建物の1階、2階に店舗や事務所が入っている場合がありますよね。 その場合には、建物の延べ床面積のうち、店舗・事務所の面積が1/4以下でなければ、収益還元法は使えません。 これは、いくつかの銀行、信託...続きを読む

【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 管轄の問題 収益還元法が使えるのは、当然、収益性のある不動産ということになります。 ところが、今後の日本は収益力があるエリアと、そうでないエリアに二極化していきます。 地方の方が、安易に自分の住む地域で不動産投資をすると、大...続きを読む

【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 小規模共同住宅 1棟あたり4戸以下の小さい共同住宅(銀行によっては6戸以下)や、区分所有には融資しません。 区分や小規模共同住宅物件は、空室になった場合に、他の部屋の家賃から元利金返済をできないほど、空室のダメージが大きいた...続きを読む

【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 その他の条件1 さらに、築年数が20年を超えるような古い物件になってきますと、あるメガバンクでは、RCですと10年毎に坪単価60万円×延べ床の4%を修繕に当てると仮定して、その上でキャッシュフローが回るかどうかを検討します。...続きを読む

【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 その他の条件2 今回の算式にあてはまる限りにおいて、物件はサラリーマンの方でも、数棟は取得可能ですし、僕の所でも1億円前後の物件は、サラリーマンの方でも、何の問題もなく融資がついています。 物件の収益については、以上の通りで...続きを読む

【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情1 独身 独身の場合には、融資の審査に当たって不利になります。 基本的には、配偶者か両親が保証人になることが想定されますが、両親の場合には、年齢の問題があります。 かといって、絶対に独身だと融資しないかと...続きを読む

【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情2 住宅ローンがある場合 本来、収益を生む投資に使うべき与信枠を、一円も収益を生むことが無い住宅の取得に使い、多額のローン負債を抱え込んでしまうわけですから、住宅ローンを組んだ方の与信力の低下は避けられま...続きを読む

【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情3 住宅ローンはマイナス要因 木造住宅は、法定耐用年数で考えた場合でも、22年で価値は10%の残存価格になってしまいますが、通常住宅ローンは35年です。 とすると、いつの時点を取っても「住宅ローンが減少す...続きを読む

【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情4 年金生活者の場合 年金生活者の場合でも、無収入ではない訳ですから「絶対に融資が無理」というわけではありません。 必要最低限の二百数十万円が、生活費として掛かると計算して(銀行によって違いますが)、他の...続きを読む

【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情5 海外駐在中の場合 海外駐在中など、住民票が日本にない場合には、銀行は融資しません。 職業 公務員などの安定した職業の場合には、融資の審査の上で非常に有利です。 また、行政書士など公的資格の職業の場合に...続きを読む

【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情6 銀行との取引 銀行は、1Fのカウンターでお金を預けたり、支払いをしたりという人々はゴミ客としか思ってません。銀行との取引とはあくまでも融資取引のことです。 となると、サラリーマンは通常、事業資金の融資...続きを読む

【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情7 区分をいくつも所有している場合 区分を所有している場合には、そのキャッシュフローも見ていくことになります。 そこでキャッシュフローがマイナスの場合には、銀行の審査上もマイナス要因になります。 銀行の区...続きを読む

【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情8 融資対象となるエリア 地域的な特殊事情としては、大阪は大抵の場合は、容積率オーバーの物件が非常に多く、メガバンクは収益還元法どころか、違法性の程度によっては、そもそも融資不適格物件と見なして融資しませ...続きを読む

【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情9 キャッシュフロー もちろん、キャッシュフローは、全期間黒字になることが前提となります。 そのような成長局面においては、B/Sの内容は最悪のものになるでしょうね。 「資産の内容は、流動性に乏しい不動産ば...続きを読む

【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情10 レバレッジ よく資産三分法とか言われる方がいますが、安定性を求めた分散投資は、資産数十億になってからでも間に合います。 成長性を旨として、資産を急拡大させる局面では、ビジネスと同じで一点突破全面展開...続きを読む

さて、そんなこんなで何とか融資を引き出しても「どうしても少しお金が足りない」という場合がありますよね。そんな場合の対策をいくつか紹介しておきます。 自宅を共同担保にする もし、自宅の住宅ローン返済がある程度進んでいて、担保余力がある場合には、その担保余力を使って、取得す...続きを読む

不動産取得税 不動産取得税は、所有権移転の登記をしてから、大体4〜6ヶ月後くらいに来ます。購入時には、必要ないです。 売主融資 これも実際に、僕のところのお客さんであったケースなんですが、買主があと500万円だけ、現金が不足しているケースがありました。 売主が業者の場合...続きを読む

公的資金など これも実際に、通販大家さんのお客さんであったケースなんですが「事業に使うために、手元にいくらか残しておきたい」というケースで、数百万円が不足していました。 そこで、手持ちの現金は、不動産の諸費用に当ててもらって、事業のために必要な資金については、国民生活金...続きを読む

消費税は基本的には (仮受け消費税)-(仮払い消費税)=納付消費税です。 そうすると、ビルの場合は、家賃に消費税がかかりますので(仮受け消費税)、物件取得の際の仮払い消費税から、仮受け消費税(この場合には、すぐに決算を閉めるわけですから、受け取った家賃はゼロで、もちろん...続きを読む

プロパンガス これは、積極的に資金を捻出する方法というよりは、余計な出費を抑制するための方法ですが、物件を取得した時に都市ガスでしたら、これをプロパンガスに取替えれば、給湯器は無料で新品に交換してくれます。 プロパンガスの会社としては、一度プロパンガスを入れてもらえば長...続きを読む

不動産投資において「土地を持っている地主が、有利なのではないか」という誤解があるが、全くそのようなことはありません。 農地を転用してアパート経営をするくらいの地主でしたら、ゼロから始めた不動産投資と大差はつきません。 ハウスメーカーの営業にやられているケース ハウスメー...続きを読む

地主さんの中には「家賃保証をしてもらって、安定経営をしたい」という方が、結構います。 企業努力によって収益向上を図るよりも「何もしないで、安定的な家賃が入ってくるほうが安全だ」と思っているわけです。 そのような場合には、元々サブリースでの保証分の費用が、建築コストに上乗...続きを読む

そもそも不動産投資というものは、収益性の高いものに投資していくから意味があるわけであって、スタート時点で、広大な収益性の低い土地があっても、固定資産税などのコストが掛かりますので、必ずしも有利とは言えません。 また、農地を転用してアパートを建てた場合には、これまであまり...続きを読む

不動産投資という観点から、自宅ほど収益を生まない不動産も無いわけでして、相続のために不動産を売却するにしても、収益力のある不動産は残して、本来真っ先に自宅を売却しなければならないわけですが、大抵の方は、自宅を売却することについて心理的な抵抗を示します。 損切りこそが、資...続きを読む


第5章:RCはアクセル、木造はブレーキ

第三章で「区分なんかやってどうすんの?」と題して、区分所有に対して投資することの危険性をお話しました。 そして、僕が「区分投資が危険だ」と話すと、自己資金があまりなくて、不動産投資を始める方の中には、総戸数5〜6戸、金額にして5,000万円程度の小規模の中古の木造物件を...続きを読む

前回の内容【第65回】木造は金がある人間が買うもの1、木造の中古物件が理解できない方のために、具体例をあげて説明していきます。 第四章【第40回】収益還元法5、融資可能年数と元利金返済でも書きましたが、木造物件の法定耐用年数は22年です。 ここで仮に、築17年の木造物件...続きを読む

[table id=clm067 /] とし、この木造物件を購入するために、必要な自己資金を計算してみると 5,000-1,350=3,650万円に、諸費用分7%の350万円を加えて、 実に4,000万円という金額が必要になってきます。 自己資金比率は、4,000÷5,...続きを読む

第四章【第40回】収益還元法5、融資可能年数と元利金返済の計算でいくと、年間家賃5,000万円の60%(80%-20%)が、3,000万円ですので、これで30年(360回)払い元利均等4%の借入金が、返済可能でなければなりません。 実際に借入期間30年、元利均等4%で借...続きを読む

前回までの流れを見ていただいても分かりますように、同じ築年数であってもRC構造(鉄筋コンクリート)の方は、物件価額が、木造の10倍であるにもかかわらず、必要とされる自己資金は、木造の30%に過ぎません。 これは、RC構造の法定耐用年数が、木造の2.13倍あることによって...続きを読む

投資用の不動産を、インターネットなどで探す際に、価格帯で探す人間がいますが、法定耐用年数の違いによるローンの付き易さの違いについて、全く理解していないと言わざるを得ません。 RC構造が47年、鉄骨が34年、木造が22年の法定耐用年数である以上は、 木造>鉄骨>RCの順番...続きを読む

インターネットで検索する場合には(そもそも、ネットで棚晒しになっている物件に良い物件があることは稀ですが)、構造→築年数→利回りの順に検索を掛けるべきです。 構造、築年数は変更しようと思っても変更できるものではありませんが、利回りは物件の価格によって動かせますので…… ...続きを読む

耐用年数経過前には NOI(純収益)−ADS(年間元利返済)−所得税・住民税+減価償却費>0 で、これまで減価償却費分は、外部にキャッシュが出ていかないために、キャッシュフローが正あったのが、耐用年数経過後には、減価償却費がキャッシュフロー上、計上できなくなってしまうた...続きを読む

さて、もう一つの「木造は金が無い人間が買うものではない」という理由としては、小規模な木造の場合には、総戸数が少ないため、1室空室が出た場合の「キャッシュフローに与えるインパクトが大きい」という点も、付け加えておきます。 6室で1室の空室がでたら、空室率16.6%ですので...続きを読む

さて、お金が無い人間にとっては、金食い虫のように見える木造ですが、少ない自己資金を使って、RC(鉄筋コンクリート)で資産が数億円出来てくるとまた違った見え方で捉えるようになります。 お金持ちにとっては、木造は非常においしい物件です。 売主が個人であったりしますと、最高で...続きを読む

ベンツの耐用年数についてお話した時に、中古資産の耐用年数の計算で、 法定耐用年数の全部を経過している時 耐用年数=法定耐用年数×20% 中古資産が法定耐用年数の一部を経過している時 耐用年数=法定耐用年数-経過年数+経過年数×20% (1年未満の端数切捨て・最短2年)と...続きを読む

まず大前提として「消費税とは消費に対して掛かるもの」ですが、「土地の売買は、資本の移動であって、消費ではない」という考え方から、非課税になっています。 建物の売買は、消費税の対象になります。 但し、建物の売主が個人の場合(その個人が課税事業を営んでいない限り)は、非課税...続きを読む

1億円の土地付き建物を取得する場合に、売主が業者ですと、消費税がかかりますので、例えば、 土地2,000万円、建物8,000万円(税込み)の場合 土地を2,000万円とした場合には、建物は税込みで8,000万円ですが、 建物価額は8,000万円÷1.05=7,619万円...続きを読む

買主としては、減価償却を大きくしてキャッシュフローを作り出そうとしますので、建物の価額が大きければ大きいほど良いわけです。 これに対して、売主としては、売買金額が決まっている以上は、建物の金額が大きくなると、その分消費税でもっていかれる額が大きくなって、自分の手取りが少...続きを読む

ところが、売主が個人の場合には、原則として消費税がかかりませんので、土地建物割合を変えたとしても、売主の手取り額には何の影響もなく、その土地と建物割合は自由に決定できるわけです。 そういった訳で、売主が個人の場合には、買主としては取引を有利に進められます。 ...続きを読む

さて、自己資金の豊富な方が、個人から木造物件を購入して、その土地建物割合については、建物の割合を思いっきり引き上げれば、僅か4年で木造を償却することができるわけです。 つまり、RC(鉄筋コンクリート)は法定耐用年数が長く、融資を長期で組めるために、少ない自己資金で物件を...続きを読む

そこで、数億円の資産規模になって、ある程度自己資金が溜まってきた段階で、木造をキャッシュ買いすれば、他に自己資金を投入できなくなるために、資産規模の拡大には一時的にブレーキを踏むことになりますが、築年数が経った木造の場合ですと、償却期間が短いため、大きな減価償却によって...続きを読む

僕がこの章で述べた投資手法は、必ずしも最適な投資手法ではありません。 それどころか、金利の影響を受けやすく、成長性に重点を置いているため、安定性に掛ける面があります。 この章で述べた投資手法は、あくまでも、自己資金を持たない貧者が、爆発的に資産規模を拡大していくための戦...続きを読む

これまで述べてきた投資手法は、少ない自己資金でレバレッジを最大限に効かせて、LTV(loan to value=借入金比率)を100%とするわけですから、正のレバレッジが効いている間、資産は急速に拡大することになります。 正のレバレッジとは、FCR(投資収益率)<ROE...続きを読む

破綻しないように、常にDSCR(NOI÷元利金返済額=借入償還余裕率)をモニタリングしていく必要があります。 マシンを高速でドリフトさせながら、カーブを曲がるようなものですから、一歩間違えばガードレールに激突してあの世への旅となります。 仮に投資額2億円を期間30年、金...続きを読む

不動産の投資判断に当たっては、マイソクなどの物件の図面に表示されている表面利回りは、何の意味も持ちません。 純営業収益(NOI)を把握していかないと、地獄を見ることになります。 グロスの収入から、固定資産税、都市計画税、管理費、火災保険料、修繕費、共用部分の電気・水道代...続きを読む

NOIは、あくまでも投資の意思決定上の概念であって、税務上の概念とは異なります。 利回りを見る時には、キャップレートというものを使います。 キャップレート(総合還元利回り)=NOI÷総投資額 この分母に使われる総投資額には、物件の取得価額のほかに、不動産取得税、司法書士...続きを読む

不動産投資にあたって、デフォルトを起こさないように考えていくには、LTVとDSCRを中心にして、投資判断をしていく必要がありますね。 あとは、各人の自己資金とリスク選好の度合いによります。 以上の投資手法に従って、投資していく以上は、利回りの相場などというものは関係なく...続きを読む

通販大家さんには、時々利回り星人が来ます。 「高利回りの物件をくれ。高利回りの物件をくれ。」と叫ぶだけで、他の投資基準は一切ありません。 時間軸の観念は無いのでしょうか? 利回りといっても、その時点での時間軸を全く考慮していないわけです。 「新築10%」と「築17年で1...続きを読む

区分所有では有りがちな話だと思いますが、仮に600万円の価額で、月の家賃が5万円の物件だとしますと、年間の家賃収入は60万円、グロス利回りで10%ですよね。 でも、もしこの物件が、管理費1万円、修繕積立金5,000円だとすると、利回りは一気に7%まで下がります。 ここま...続きを読む

第七章「物件の選び方」の「レントロールから分かること」でも述べますが、家賃相場は、高利回りの物件の場合には、現状の相場を反映していないケースがあります。 極端な話、利回り星人を騙そうと思えば簡単です。 自分の身内を入居者として、架空の賃貸借契約を締結して、家賃を通常の相...続きを読む

実際にあった例で、駅から徒歩1分で、利回り10%の物件がありました。 この物件は、土地区画整理事業の区域内にあり、将来的には建物が取り壊される可能性があるため、銀行の融資が一切つかない物件でした。 そのため、2億円近い現金を用意する必要がありました。 利回り星人は、レバ...続きを読む

千葉の物件などの場合には、未だに大きなキャピタルロスが毎年発生し、地価の下落が止まらないばかりか、今後人口が急速に減少していくエリアも多いです。 また、物件によっては、区分所有のように古くなると流動性に乏しく、売却の際には大幅な値引きが必要とされる物件もあります。 年間...続きを読む

利回り星人の希望する高利回りの物件は、通常築年数のかなり経った物件が多いですが、そのような物件は、小規模修繕では対応できず、買ってすぐに大規模修繕で資金がかかると思うのですが、利回り星人は、追加投資は一切考えず、購入時の金額を分母として利回りを考えるので、そのような物件...続きを読む

利回り星人の希望する高利回りの物件には、築年数のかなり経った物件が多いですが、阪神第震災でも、昭和56年以前の建物は、それ以後に建てられた物件の被害が最小限に抑えられたのとは対照的に、大規模な被害を受けています。 今度地震が来たら、倒れて入居者に迷惑を掛けてしまう物件で...続きを読む

利回り星人の希望する高利回りの物件は、借地権のものでもいいのでしょうか? 賃借権の場合には、土地に対して担保の設定が出来ないため、通常は融資がつきにくいですが、大丈夫でしょうか? 尚、ついでながら、物件概要を見ていると、旧法賃借権の場合には借地期間と書かれています。この...続きを読む

利回り星人の希望する年間利回りが15%の物件がありました。 でも、空室率50%で今後も埋まる見込みはないのですが、このような物件でもいいのでしょうか? ...続きを読む

以上、述べてきたことで「利回りに拘ることが、如何に愚かなことなのか」について、お分かりになったと思います。 利回りというのは、本来リスクプレミアム(リスクに対するリターンの増加分)です。 利回りが高ければ、それに越したことはありませんが、リスクが同じなのに利回りだけが高...続きを読む


第6章:エリアマーケティング

通販大家さんには、東京至上主義とでもいう、何が何でも東京に拘った方から、よく問い合わせがあります。 「東京の物件だったら、空室リスクが無いから」 「東京だったら、これからも人口が減らないから」 などなど、色々な理由で東京に拘って連絡してくるわけです。 僕は、もともとマー...続きを読む

バブル崩壊と長期の地価下落を経て、収益不動産の価格は、その収益力をベースとした収益還元法によって、理論的に形成されていく方向へと動き始めました。 となってくると、その収益力を決定する要因の一つとして(当然、それ以外の個別要因もありますが)、そのエリアの人口動態を見ること...続きを読む

国勢調査(5年毎)[総務省] 外国人も含めて、調査時に日本に居住する全ての人を対象に、人口、世帯に関し、男女、年齢、国籍、就業状態、仕事の種類、世帯員の数などを調べる国の最も基本的かつ規模の大きな調査です。 人口推計(国勢調査の年以外)[総務省] 5年毎に実施される国勢...続きを読む

小地域簡易将来人口推計システムというものがあります。 これは、ユーザーの設定した将来の出生率に基づいて、最長2100年(平成112年)までの人口構造を簡易に推計するシミュレーションシステムで、市区町村などの小地域の将来人口を推計し、グラフや人口ピラミッドを作図することも...続きを読む

家賃に名前は書いていません。 「これは、表参道で採れた家賃の1万円です」「これは、浦和で採れた1万円です」など、産地によって、価値が違うなんてことはあり得ません。 お金はどこから産出されたものであってもお金です。 「東京が悪い」と言っているのではなく、「今の東京は高くな...続きを読む

さて、道具が揃ったところで、道具を少し使ってみましょう。 昔、小学生の頃の社会の時間に、大阪は日本で二番目に人口が多い都道府県だと習った記憶があります。本当でしょうか? まず、平成17年3月31日時点の住民基本台帳による人口をみてみます。すると [table id=cl...続きを読む

次に、国立社会保障・人口問題研究所の平成14年3月推計の都道府県の将来推計人口を見てみますと、2010年の段階での神奈川県の人口は8,817千人、大阪府の人口は8,673千人となっています。 近いうちに、大阪府と神奈川県の人口が逆転して、東京、大阪、神奈川の順番が東京、...続きを読む

「名古屋は景気がいい」などというのも、ごく短期的な現象で、将来的には実に16.3%も人口が減少してしまいます。 イメージ先行での不動産投資が如何に危険か、お分かりだと思います。 人口が10%を超えて減少するということは、街並みが変わってしまう程の影響があるということです...続きを読む

「2005年は、出生率が想定される最も低い水準で推移している」とした場合(これを低位推計といいます)、人口が減少し始める始まりの年になります。 日本の人口は、まさにこれからどんどん減少を始めるのです。 当然ながら、このことは賃貸物件の空室率と密接な関係があります。 そこ...続きを読む

国立社会保障・人口問題研究所は、日本の将来人口について3シナリオを描いています。 出生率の推移の水準を高いもの、中くらいのもの、低いものとして描いたシナリオがそれぞれ「高位推計」「中位推計」「低位推計」と呼ばれるものです。 【低位推計によるピークは2004年】 このうち...続きを読む

つまり「低位推計」〜「高位推計」までいずれのシナリオに立った場合であっても、日本の人口はあと数年内には確実に減少の過程に入るわけです。 ただし、日本全体の人口が減少するからといって、日本全土に亘って人口が均一的に減少していくわけではありません。 人口が増えるエリアもあれ...続きを読む

しかし本来、物の価格は、基本的には需給によって定まるものであり、不動産の賃料もその例外ではありません。 賃貸需要が多いにもかかわらず、物件の供給が少なければ賃料相場は高止まりするでしょうし、逆に賃貸需要が少ないにもかかわらず、物件が過剰であるとすれば、賃料はどこまでも下...続きを読む

県別に絞り込んでみると、日本全体で人口が減少するといっても、減少の度合いには、ばらつきがあるわけでして、次に都道府県別に人口がどのように減少していくか見てみましょう。 より、減少の程度の少ないエリアで不動産投資をして、空室リスクをなるべく押さえたいものですよね。 同じく...続きを読む

全国の主要都市を同じく2000年を100とした場合で見てみますと、意外な結果が出てきます。 [table id=clm111 /] まず、北海道全体では、人口は大幅な減少を見せますが、札幌は人口が増加しています。 東京都全体では、人口は増加しているのですが、東京23区で...続きを読む

ご自身が不動産投資をされる場合、物件の所在市町村の将来の人口を簡単に推計する方法があります。 下記サイトの人口問題関係→将来推計人口データベース→小地域簡易将来人口推計システムをクリックすると、その市町村の大雑把な将来人口が推計できます。 http://www.ipss...続きを読む

これまで提示してきた数字はあくまでも、その物件が置かれた外部環境のことで、当然、物件固有の力で人口が減少するエリアでも、満室経営が出来る場合もあるでしょうし、管理の状態などによっては需要が多いエリアでも空室、賃料下落などが発生することもあるでしょう。 でも、外部環境を知...続きを読む

ある物件は、駅からバスで15分の更地であったため、あまり見向きもされずに長期間レインズで棚晒しの状態にありました。 僕が現地に見に行ってみると、実はその土地は、国立大学の正門から僅か2分の位置にあり、大学から最寄駅まではかなり離れているため「大学周辺での学生の需要が非常...続きを読む

ここまで日本の人口動態について見てきたのですが、ここのところの地価上昇について一役買っているファンドの動きについて、外資系ファンドでアセットマネージャーをしている空井さんに説明してもらいました。 空井さん 最近は物件の取得競争が激しく、都内ではファンドが物件を取得するこ...続きを読む

ファンドが取得した物件には、どんな出口があるんですか? 空井さん よくあるファンドのパターンは、とにかく金余りの現在の状況に任せて、まず私募ファンドで買い、ある程度アセットが積み上がったところで、J-REIT成りというパターンで「最終的に個人投資家に売りつけて逃げる」と...続きを読む

では、今後のファンドの動きはどのようになっていくのでしょうか。 空井さん 個人的な見解としては、ファンドバブルは、今後5年以内の金利上昇局面で弾け、わずかな勝ち組のファンドが、多数の負け組のファンドをM&Aしていくプロセスを経ると思います。 その時に、大バーゲン...続きを読む


第7章:物件の選び方

一棟もの(一棟売り)の投資が、区分所有への投資と違う所は、物件の管理について、自分自身で意思決定できるという点です。 よく「物件は管理で買え」という言葉を真に受けている方がいますが、それは区分所有を買う時の話です。または、マイホームとしてマンションを購入する時の話です。...続きを読む

区分所有の場合は、自分の一存でマンション管理業者を替えることができませんし、投資用に購入した物件が、ワンルームだけでなくファミリータイプなど、実需系と混在している場合には、当然管理に対する意識の違いがあります。 1Rを投資用に購入した方の場合には、管理会社に任せて放りっ...続きを読む

でも、よく考えてみてください。 仮に、管理が悪い物件があったとして、もしかしたら管理が悪くなったのは、それほど昔のことではないかもしれません。 売主がデフォルトを起こして、競売に掛けられそうになったのは、ここ1年ほどの間かもしれませんよね。 確かに、区分所有に投資をする...続きを読む

管理が悪い物件であっても、躯体が痛んでないのであれば、安く買い叩いて、リフォームなどの手を入れると同時に、マンション管理業者を変えるなどして清掃の徹底をすれば、見違えるほど価値が上がります。 管理が良くてピカピカの物件は、誰でも欲しいですから、当然売主も強気で利回りも下...続きを読む

そんなものあるわけ無いでしょ。 もともと、日本の不動産オーナーは、物件を売却する気持ちなど、これっぽっちもなくて、不本意ながら売るケースが大部分ですので、いちいち運用履歴など付けてません。 ですから、リフォームの部分は、思いきってお金を掛けるつもりで、リフォーム費用の分...続きを読む

空室だらけの物件には、サラリーマン投資家は手を出しません。まして「全空きの物件」と聞けば逃げ出してしまうことは、間違い無いでしょう。 でも、空室だらけの物件の中には、面白い物件も含まれています。 まず、空室になっている理由を把握しておく必要があります。 その建物の近...続きを読む

しかし、空室になっている理由が下記の場合は、恐れることはありません。 洗濯機置き場が室外、ユニットバス、畳の部屋など (リフォームによっては、顧客ニーズに合わせられる可能性がある) 任意売却などで、売主が募集活動を一切行っていない 任意売却などで、売主が管理をし...続きを読む

実際、売りに出している物件は、大抵の場合、売主が募集活動をおざなりにしているケースが多いです。 また、任意売却になっている物件は、どんなに売主が一生懸命募集を掛けても、結局は銀行に持っていかれるだけなので、誰が馬鹿馬鹿しくて金まで掛けて募集活動をするのでしょうか? あり...続きを読む

尚、空室がある物件を買う場合には、入居者の募集タイミングを見る必要があります。 当たり前の話ですが、家賃というのは同じ部屋でも一年中同じではありません。 9月の人事異動の季節とか、12〜3月の新入学、転勤の季節とかには、賃料は高めに設定しても、入居者は決まりやすいですし...続きを読む

「駅から遠いから敬遠する」というのも、正しくありません。 東京都心部の方には、想像がつかないかもしれませんが、東京でも郊外、埼玉などにちょっと出ると、完全に車社会だったりします。 僕は自宅が六本木なものですから、東京の人間の皮膚感覚でいきますと、駅から2キロとか3キロっ...続きを読む

実際、僕が通販大家さんのメルマガ会員の方に販売した「駅から2キロの郊外の物件」があります。 物件が任意売却で、半年もごたついていた間に、募集活動を一切していなかったため入居者が出ていって、購入時に3室空きだったものが、リフォームして募集を掛けたところ、1ヶ月経たない内に...続きを読む

一般常識からすれば、駅から10分を超える物件は、入居者募集に苦戦するため、取り組むべきではないでしょうし、ワンルームや1DKでは、駅から遠い物件は、致命傷になる可能性がありますが、物件特性によって近くに大学がある、大きな職場があるなどの場合もあります。 レントロール(賃...続きを読む

レントロール(賃貸状況一覧)が、教えてくれることは色々あります。 例えば、契約開始日。 古くから入居している方の賃料が、高いままである一方で、最近契約されたものは、空室を埋めるために安く出しているケースがあります。 極端な場合には、同じ間取りでも2〜3万円の開きがあるケ...続きを読む

「入居者が外国人である」「同居人がいる」、その他の理由で賃料が異常値を示している可能性があります。 その場合には、その入居者が抜けると賃料が一気に下がりますので、その理由を把握しておく必要があります。 新築から築年数が経過していない場合 新築時からあまり築年数が経過して...続きを読む

利回りが高い物件であっても、部屋が15m2など、異常に狭い物件があります。この場合には「その沿線で、それくらいの面積で、きちんと入居者が付いているかどうか」を調べる必要があります。 一時的に、何らかの理由で、狭い部屋に入居者がついていたとしても、一旦抜けてしまうと、もは...続きを読む

売主が、物件を満室にして売りやすくするために、自分の関連の親族、自分の関連会社の人間、従業員を物件に詰めているケースがあります。 このような場合には、物件の売買が成立した途端に「一人抜け、二人抜け」というようにして、あっという間に入居者がいなくなってしまう可能性がありま...続きを読む

生活保護者の方が、まじめに部屋を借りている場合には、きちんと役所からお金が振り込まれてきますので、何ら問題はありませんが、生活保護者を食い物にするために、NPOなどの皮を被って、生活保護者の入居斡旋をしているケースがあります。 また、売主がこのような団体と一時的に結託し...続きを読む

一階に店舗・事務所が入っている場合には、利回りが高いからと浮かれていては危険です。 物件によっては、賃料全体に占める店舗・事務所部分の賃料の割合が60%を超えるものもありますが、そのような物件の場合には、店舗・事務所が抜けると大打撃となり、途端に資金ショートする可能性が...続きを読む

成約賃料を具体的に調べる方法はありませんが、募集賃料については、財団法人日本賃貸住宅管理協会の運営するJPM賃貸ひろばというサイトで調査可能です。 http://jpm.jp/ このJPM賃貸ひろばでは、価格帯別、間取別に希望する条件を中心として、その条件の前後の物件数...続きを読む

競売に業者以外の一般の人間が、参加するようになってこの方、落札価格が高騰して、以前のようにはうまみがなくなってしまいました。 それで任意売却に淡い幻想を抱く方がいるのですが、銀行も、少しでも融資残高を回収しようとするので、業者を何社か集めて、簡易入札方式で売却を決定しま...続きを読む

買付証明などと言いますが、*ローン特約付きの買付証明には、殆ど道義的な意味しかありません。 契約優先原則の元では、ローン特約が付いてない買い付けは、他に何件の買付証明が入っていても、すっ飛ばして一番で取り扱ってもらえますので…… また、実際の業者の買付証明とは、先着順に...続きを読む

業者の人間は、例えば「○○の物件について資料送付よろしく」といったメールをよこす人間には、まず物件は出しません。 また「自分は3,000万円持ってるんだけど…」とか「自分は年収3,000万円なんだけど…」とか、言ってくる方がいますが、自己資金3,000万円程度のお客さん...続きを読む

また、顧客もその人だけでなく、何百人、下手したら、何千人も持っていたりします。 そうすると、業者といえども人間ですから、失礼な物言いの人間には、優先的には物件は回しませんし、下手したら狭い業界なので「これこれの人間が来た」という話は、業者間に一発で伝わり、今後の取引にも...続きを読む

買付証明を出して、銀行の融資の打診をして、銀行から融資OKの連絡を貰ったとします。 その段階で、もし物件の購入を取り止めたら、どんなことになるでしょうか? 銀行は、次回その人間が融資の打診をしてきても、恐らく断るでしょう。 手間隙掛けて、稟議書をあげて、融資の手続きをし...続きを読む

その業者の能力にもよりますが、結局の所、良い投資物件を入手できる一番いい方法は、良い不動産業者を見つけて、その業者に任せておくということです。 あなたが個人的に「この物件はダメだ」と判断したとしても、より高いステージからみれば、その判断は正しくなく、その物件はよい物件か...続きを読む


第8章:不動産投資総論

このコラムで、現物不動産投資を煽るつもりは、さらさらありません。 不動産投資信託の方が、流動性も高いわけだし、専門家が不動産を運用してくれます。 さらに言えば資産運用には、株式投資など他にも色々な投資対象があります。 だから、このコラムを読んだからといって、専門家による...続きを読む

僕は元々27歳まで定職に付かずにプータローをやっていた人間です。だから、失敗して破産したって屁でもないです。 所詮人間は、5尺3寸の糞袋ですから、また元のゼロから始めればいいです。 紙と鉛筆使って3年で、行政書士で年収1億円に届いたのですから、また一からやり直すまでです...続きを読む

通販大家さんでは、銀行とのパイプもありますし、銀行融資のアレンジもできます。 また、レインズ(不動産流通機構)に載る前の物件もあります。 現金が3,000万円も用意できれば、外資系銀行でのノンリコースも組めますし(こんなことは、数年以内には都銀でも常識になるかもしれませ...続きを読む

厚生労働省の平成14年「所得再分配調査報告書」という報告書があります。 この中で、ジニ係数というのが出てきますが、これはローレンツ曲線(所得を低い順から並べて人数の累積率を横軸に、所得額の累積比率を縦軸にとって描く曲線)を描くことで求められる、社会の富の偏在性についての...続きを読む

日本の現状でいうと、0.4983という数字はざっくりと「上位1/4の人間が、所得の3/4を得て、残りの3/4が、所得の1/4を分け合っている」という状況です。 横並び意識のサラリーマンの首筋から、氷水を流し込むような状況ですよね。 これをひどい状態だと思いますか? とん...続きを読む

右肩上がりの経済成長を前提とし、個人の個性は否定されるが、その代わり努力した人間も努力しない人間も、年功序列で勤続年数に応じて、等しくポストが用意されて、所得が上昇してきた日本。 高所得者が労働意欲を失うほど税率を高めて、それを低所得者に再配分することで、結果の平等を実...続きを読む

ジニ係数を見れば、「横並び意識」など捨て去って、富の獲得競争に向けて猛然とダッシュし始めなければならないことは、お分かりだと思います。 世の中は、運にしても資力にしても能力にしても、不平等に出来ています。 平等なのは、学校の教室の中だけで十分です。 そんな不平等な世の中...続きを読む


重樹金森_ProfilePhoto

金森重樹(かなもりしげき)

1970年生まれ。東大法学部卒。

ビジネスプロデューサー。不動産投資顧問業、株式会社金森実業代表取締役。

不動産投資ノウハウ、収益物件情報の提供から融資付け、賃貸募集の支援まで行う「通販大家さん」を運営し、メルマガ会員の億単位の資産形成をサポート。(会員数3万5,000人)

読者数20万人のメールマガジン「回天の力学」の発行者として、マーケティング業界でも著名。

「超・営業法(PHP研究所)」「ハイパワー・マーケティング(インデックスコミュニーケーションズ)」「インターネットを使って自宅で1億円稼いだ! 超・マーケティング(ダイヤモンド社)」など、著書・監訳書多数。

『完全ガイド100%得をする「ふるさと納税」生活』という本を出版してから、「ふるさと納税の達人」として有名に。各メディアから取材が殺到している。

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